SALA DE
CASACIÓN CIVIL
Exp. 2013-000699
Magistrado
Ponente: GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ
Mediante escrito presentado en fecha 19 de junio de 2012, ante la
Sala Constitucional, el ciudadano GERARDO A. QUINTERO, representado
judicialmente por el abogado Roberto Hung Cavalieri, propuso recurso de interpretación
de los artículos que a continuación se señalan en el mismo orden del escrito: disposición
transitoria quinta, 137, disposición transitoria novena, 44, 45, 27, 55, 94,
todos de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda,
publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 de
fecha 12 de noviembre de 2011, Extraordinario.
El 7 de octubre de 2013, la Sala
Constitucional declinó la competencia en esta Sala de Casación Civil, “…en
razón de la materia civil…” y “…por estar involucradas relaciones
jurídicas de índole arrendaticia…”
El 14 de noviembre de 2013, se dio
cuenta en Sala del presente asunto, designándose ponente a la Magistrada Dra.
Aurides Mercedes Mora. El 5 de agosto de 2014, con fundamento en el artículo 53
del Reglamento Interno de este Máximo Tribunal, se reasignó la ponencia en la
Magistrada Yraima Zapata Lara. Posteriormente, con la designación de los nuevos
Magistrados Titulares por la Asamblea Nacional, se reasignó la ponencia en el Magistrado
que con tal carácter suscribe el presente fallo.
El 11 de febrero de 2015, en virtud de la reconstitución
de la Sala y elegida su Directiva, esta Sala de Casación Civil del Tribunal
Supremo de Justicia quedó integrada de la siguiente manera: Magistrado
Guillermo Blanco Vásquez, Presidente; Magistrado Luís Antonio Ortíz Hernández,
Vicepresidente y las Magistradas Yris Armenia Peña Espinoza, Isbelia Pérez
Velásquez y Marisela Godoy Estaba.
Siendo
la oportunidad para decidir, esta Sala lo hace con arreglo a las siguientes
consideraciones:
I
DE LA COMPETENCIA
Antes de emitir pronunciamiento en
relación con el recurso propuesto, es necesario que la Sala establezca su
competencia para conocer de la solicitud de interpretación. Al respecto, se
observa lo siguiente:
El artículo 266 de la Constitución de la
República Bolivariana de Venezuela, establece las atribuciones del Tribunal
Supremo de Justicia, y específicamente en su numeral 6° dispone: “…Conocer
de los recursos de interpretación sobre el contenido y alcance de los textos
legales, en los términos contemplados en la ley…”. Asimismo, la parte in fine del citado artículo 266, prevé que dicha
competencia será ejercida “…por las diversas Salas conforme a lo previsto en
esta Constitución y en la ley”.
Sobre el particular, la Sala
Constitucional y la Sala Político-Administrativa,
en atención del mencionado artículo 266 de la Constitución (numeral 6 y aparte
único), en concordancia con el artículo 262eiusdem, a través de su
jurisprudencia han precisado que“...como quiera que la
creación de nuevas Salas es reveladora del ánimo de especializar sus funciones
con respecto a las áreas que constituyen su ámbito de competencia, debe
entenderse que la intención del constituyente es que dicho mecanismo, dirigido a
resolver las consultas que se formulen acerca del alcance e inteligencia de los
textos legales, lo conozca y resuelva la Sala cuya competencia sea afín con la
materia del caso concreto...”. (Vid. Sentencia de la Sala Político
Administrativa N° 780/2001, caso: Defensora del Pueblo, la cual fue ratifica
por la Sala Constitucional en sentencia N° 2588 de fecha 11 de diciembre de
2001, caso: Yrene Aracelis Martínez Rodríguez).
Por
su parte, la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia en el artículo 31, numeral
5, establece:
Artículo 5. “Son competencias comunes a cada Sala del Tribunal Supremo de
Justicia:
(…Omissis…)
5. Conocer de las demandas de interpretación acerca del alcance e
inteligencia de los textos legales, siempre que dicho conocimiento no signifique
una sustitución del mecanismo, medio o recurso que disponga la ley para dirimir
la situación de que se trate”.
De la norma supra transcrita, se
evidencia que es competencia común a todas las Salas que conforman este Máximo
Tribunal, conocer las demandas de interpretación sobre el contenido y alcance
de los textos legales, siempre que el conocimiento del recurso respectivo no
signifique una sustitución del mecanismo, medio o recurso que consagra la ley
para dirimir una situación concreta.
En el presente caso, la Sala observa que el recurso de
interpretación propuesto, pretende fundamentalmente que se establezca el
sentido y alcance de los artículos: disposición transitoria quinta, 137, disposición
transitoria novena, 44, 45, 27, 55, 94, todos de la Ley para la Regularización
y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pues en criterio del recurrente “…ante
el desarrollo previo del principio de irretroactividad de la ley, así como de
la precisión jurisprudencial relativa a la confianza legítima o expectativa
plausible, hemos de concluir que una errónea interpretación y aplicación de las
normas que se someten a examen en este procedimiento, pudieran concluir en una
flagrante violación a tales principios y consecuentemente resultando contrarios
a la seguridad jurídica que propende nuestra Carta Magna, razón por la cual es
del todo importante la opinión de esta Sala…”.
En este mismo sentido, la Sala
Constitucional, en la referida sentencia de fecha 7 de octubre de 2013,
determinó que la competencia del presente asunto correspondía a la Sala de
Casación Civil, por cuanto “…resulta patente que la interpretación requerida
en los términos en que fue presentada, es predominantemente afín con la materia
civil, cuyo control natural recae en la Sala de Casación Civil, al ser ésta
competente para conocer el recurso de casación en los juicios civiles, a tenor
de lo dispuesto en el artículo 28.1 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de
Justicia…”.
Por consiguiente, tratándose en este caso de una
solicitud de interpretación respecto de un cuerpo legal que presupone el
ejercicio de pretensiones de orden privado e interés social, verbigracia
acciones de naturaleza arrendaticia, relacionadas, de acuerdo al artículo 2 del
texto legal, con “…la garantía integral y efectiva del derecho a la vivienda
adecuada y un hábitat digno, y se declara de interés público general, social y
colectivo toda materia relacionada
con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación
o residencia…” que gozan de especial
protección por parte del Estado venezolano cuando se trata de viviendas
familiares, dicha interpretación de la Ley para la Regularización y Control de
los Arrendamientos de Vivienda, pertenece
al ámbito de la jurisdicción civil, por tanto, sin duda constituye una materia
afín con las competencias atribuidas a esta Sala de Casación Civil, razón por
la cual esta Sala se declara competente para conocer la solicitud de interpretación propuesta. Así se establece.
II
FUNDAMENTOS DEL RECURSO
En el escrito presentado por el recurrente
de fecha 19 de junio de 2012, se argumentó lo siguiente:
“La referida Ley en su Disposición Transitoria Quinta, señala:
Quinta. Por ser contrario al interés
general de esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse
el arrendamiento de interés social, colectivo y con fines de utilidad pública,
los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre
edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el
derecho a adquirirla, exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a
los pequeños arrendadores. A tal efecto el propietario o arrendador, procederá
de acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este
instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada
en vigencia de la presente Ley.
Como se desprende de
la anterior redacción, no señala de modo alguno ni con la debida claridad, si
lo que pretende tutelar o tomar en consideración el legislador son las
relaciones contractuales con duraciones superiores (sic) veinte años o si está
destinada a las edificaciones destinadas a arrendamiento por más de veinte
años, dicha inquietud surge toda vez que pudiese existir situaciones en las
(sic) exista una edificación cuyo propietario lo haya destinado al
arrendamiento por más de veinte años, pero que la relación contractual sobre el
mismo sea únicamente de tres años, entonces pudiese el arrendatario considerar
que le asiste el derecho a que le sea ofrecido el bien en venta.
No obstante a lo anterior,
es de observar que dicha disposición transitoria pudiera resultar violatoria al
principio de irretroactividad de la ley, ello ya que está regulando y dando consecuencias
jurídicas a situaciones anteriores que tuvieron origen y ejecución contractual
bajo la vigencia de un régimen jurídico anterior, con lo que mal podría
aplicarse a relaciones contractuales suscritas con anterioridad a la nueva
norma vigente desde noviembre de 2011.
Caso distinto
constituye, que transcurridos 20 años desde la entrada en vigencia de la Ley,
es decir, llegado el 12 de noviembre del año 2021, los arrendatarios sean
acreedores de tal derecho de adquisición del bien, forzada, del bien (sic), y
aún así se pondría en duda tal precedencia (sic) en casos de relaciones
contractuales celebradas con anterioridad a la entrada en vigencia el 12 de
noviembre de 2011.
(…Omissis…)
La referida
disposición transitoria quinta de forma alguna señala si tal obligación del
arrendador en ofrecer y consecuencialmente dar en venta el inmueble es a los
inquilinos que se encuentren en correcto y fiel cumplimiento de sus
obligaciones, ya que pueden darse y se dan casos de arrendatarios que bajo la
efectiva vigencia de las normas derogadas, incurrieron en falta de pago, o que
se les notificase de la voluntad de no prórroga de la relación contractual,
transcurriéndose y culminándose la prórroga legal correspondiente, situaciones
éstas que de modo alguno debe proceder tal derecho de adquisición del bien
arrendado.
Hechas las
consideraciones anteriores es por lo que la Consulta y Solicitud de
interpretación sobre dicha norma se circunscribe a:
1.- ¿Cuál es el
alcance e inteligencia de la norma contenida en la disposición transitoria
quinta, en cuanto a si la misma aplicada a las relaciones contractuales de
arrendamiento suscritas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley, es
o no violatoria al artículo 24 de la Carta Magna que establece el principio de
irretroactividad de la Ley o del principio de confianza legítima o expectativa
plausible?
2.- Deben los
arrendadores propietarios de bienes destinados a arrendamiento por tiempo
superior a veinte años, ofrecer en venta a los arrendatarios los bienes
arrendados, independientemente a la duración de la relación contractual para la
época de entrada en vigencia de la ley?...”.
Del descuento del
precio de los bienes arrendados según la duración de la relación arrendaticia
en los casos de preferencia ofertiva.
La ley para la
Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en el artículo 131 y
siguientes, establece y desarrolla la institución de la preferencia ofertiva y
retracto legal arrendaticio, pero en el capítulo relativo a la preferencia
ofertiva, respecto a la fijación del precio del bien, se establece que al mismo
deberá ser aplicado un descuento, el cual variará de acuerdo a la duración de
la relación arrendaticia. Establece el artículo 137:
Consideración por la relación arrendaticia.
Artículo 137. El
propietario de inmuebles destinados a vivienda, deberá hacer un descuento en el
precio estipulado para la venta de acuerdo a las siguientes condiciones:
1. Cuando exista una
relación arrendaticia de entre diez años, un descuento equivalente al diez por
ciento (10%).
2. Cuando exista una
relación arrendaticia entre veintiún años y treinta años, un descuento
equivalente al quince por ciento (15%).
3. Cuando exista una
relación arrendaticia entre treinta y un años y cuarenta años, un descuento
equivalente al veinte por ciento (20%).
4. Cuando exista una
relación arrendaticia superior a cuarenta y un años, un descuento equivalente
al veinticinco por ciento (25%).
El propietario que
por la necesidad del arrendatario o arrendataria haga caso omiso a lo dispuesto
en el presente artículo, será sancionado de acuerdo a la presente ley.’
Igual como ocurre con
el caso de la disposición transitoria quinta y novena, dada la redacción de la
norma, partes de relaciones contractuales arrendaticias, arrendadores y
arrendatarios, suscritas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley,
pudieran considerar que a los fines de aplicar el referido descuento ha de
tomarse en consideración la duración de la relación contractual anterior a la
entrada en vigencia a la Ley, lo cual constituiría una abierta violación al
principio de irretroactividad de la Ley consagrado en el artículo 24
constitucional.
Son extensivas pues
al presente particular las consideraciones de hecho y de derecho del numeral
anterior en cuanto al principio de irretroactividad de la ley, que está dando
consecuencias jurídicas a situaciones anteriores que tuvieron origen y
ejecución contractual bajo la vigencia de un régimen jurídico anterior, con lo
que mal podría aplicarse a relaciones contractuales suscritas con anterioridad
a la nueva norma vigente desde noviembre de 2011 y el efecto real de cómo una
norma que transgreda el principio de irretroactividad de la Ley lejos de
propender a la seguridad jurídica, atenta en su contra, ello además de no
fomentar la disposición de bienes para el arrendamiento, yendo pues sus efectos
contrariamente a los fines que pretende alcanzar que es la generación de nuevas
y mayores oportunidades de arrendamientos de viviendas.
(…Omissis…)
Del procedimiento
para la cancelación del canon de arrendamiento de vivienda y la disposición
transitoria novena.
Señala la ley cuyas
normas contenidas en su articulado se solicita interpretación, que los cánones
de arrendamientos serán mensuales por mensualidades vencidas y que deberán ser
pagados mediante depósito en una cuenta corriente que el arrendador deberá
abrir para tal fin y que no podrá ser cerrada durante la relación arrendaticia,
dicho procedimiento de pago se rige por los artículos 68 y siguientes a saber:
Del procedimiento
para la cancelación del canon de arrendamiento de vivienda.
Artículo 68. ‘El pago
se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe
abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la
relación arrendaticia.
No se considera en
morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador haya clausurado
la cuenta corriente y este no podrá demandar la falta de pago, así mismo, no
podrá solicitarle al arrendatario o arrendataria el cumplimiento de sus
obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se
realizará desde el momento en que este se encuentre operativa. Por su parte, la
Disposición Transitoria novena de la Ley, señala:
‘Disposiciones
transitorias:
(…Omissis…)
Novena. ‘Los
arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al
procedimiento de consignación judicial de pagos, producto de la relación
arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República, tendrán un
año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago
del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el
artículo 68 de la misma.
Transcurrido el año
referido, prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los
titulares de la relación arrendaticia y los recursos que se encuentren sin
reclamo, en las cuentas bancarias destinadas a consignación serán destinados
por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de
Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
En los casos de
relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la presente
Ley, en los cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado,
la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o
arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68 y el 71 a
favor de los herederos del propietario del inmueble, salvo las excepciones que
establezca la ley por concepto de herencia yacente. Los intereses generados
producto del depósito del pago del canon de arrendamiento, serán en función del
Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.’
Como se desarrollará,
entre las normas que prevén el modo de efectuar el pago de los cánones de
arrendamiento y lo que dispone la Disposición Transitoria Novena, en su
pretendida aplicación pudieran surgir situaciones en las que además de poder
resultar transgresoras del principio constitucional de irretroactividad de la
Ley, pudieran devenir en situaciones contrarias a los derechos de los
arrendatarios en cumplir con su obligación principal de pago o alguna otra manera
válida de liberarse.
Al margen de las
consideraciones sobre si las normas que disponen el modo de pago mensual y que
el pago deberá ser efectuado mediante depósito en una cuenta corriente especial
para ello, constituyan violación al principio de autonomía de la voluntad de
las partes, igual que la de duración mínima de los contratos de arrendamiento,
es de entenderse que para no incurrir en violación al principio de irretroactividad
de las leyes, tales normas serían aplicables únicamente a las relaciones
contractuales que se suscriban e inicien luego de la entrada en vigencia de la
Ley, lo cual resultaría del todo lógico, al margen de las consideraciones
jurídicas que puedan formularse.
Es de destacar que
con el referido articulado, se elimina de las instituciones arrendaticias de
vivienda, el pago por consignación como procedimiento liberatorio válido por
parte de la arrendataria ante la negativa, expresa o tácita, de la arrendadora
en recibir dicho canon, o como es usual observar en el foro, ante la indeterminación
y falta de localización del arrendador.
No obstante ello, la
Disposición Transitoria Novena de la Ley, se dirige a las partes que se
encuentran sujetas a dicho procedimiento judicial consignatario, señalando que
dentro del año siguiente a la entrada en vigencia de la Ley, deberán adecuar
dichos pagos conforme a lo establecido en el artículo 68, esto es, la apertura
de la cuenta por parte de la arrendadora, y que transcurrido dicho año sin
haberse procedido a retirar lo consignado, tales cantidades de dinero (que
refiere el texto como recursos), serán destinadas por la Superintendencia Nacional
de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y
al Pequeño Arrendador.
Aquí nuevamente
encontramos contradicción en la interpretación y alcance que haya de dársele a
las referidas normas, toda vez que su redacción no atiende debidamente a las
instituciones propias del derecho inquilinario y siquiera a las de derecho
común, pudiendo resultar transgresoras del principio de irretroactividad de las
Leyes.
(…Omissis…)
Hechas las
consideraciones anteriores es por lo que la consulta y solicitud de
interpretación sobre dicha norma se circunscribe a:
1.- ¿Cuál es el
alcance e inteligencia de la norma contenida en la disposición transitoria
novena, en cuanto a si la misma aplicada a las relaciones contractuales de
arrendamiento suscritas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley, es
o no violatoria al artículo 24 de la Carta Magna que establece el principio de
Irretroactividad de la Ley o del principio de confianza legítima o expectativa
plausible?
2.- ¿En los casos de
existencia de causas judiciales fundamentadas en falta de pago, de retirar las
sumas consignadas a favor de los beneficiarios constituye convalidación de los
pagos?
3.- ¿En los casos de
contratos verbales o cuando no exista cuenta bancaria específicamente indicada
para efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento, en caso de rehusarse
los arrendadores, tácita o expresamente, en recibir los cánones ante la eliminación
e inexistencia del Procedimiento de Consignación Arrendaticia, deben ocurrir
los arrendatarios al procedimiento de oferta real y depósito para liberarse de
dicha obligación?
4.- De la prohibición
de subarrendamiento y la obligación de formalizar las relaciones anteriores.
Señala el artículo 44 de la Ley recientemente publicada:
“Artículo
44. Queda prohibido el subarrendamiento del inmueble, realizado sin
autorización expresa y escrita del arrendador, así como la cesión del contrato.
Los infractores o infractoras de esta disposición, serán objeto de sanción de
conformidad con la presente Ley. Sin perjuicio del derecho que asiste al
arrendador de solicitar la resolución de contrato.’
Como resulta de
manera inequívoca de la redacción de dicha norma, es del todo contrario a la
Ley, los subarrendamientos y cesiones de los contratos celebrados sin
autorización expresa y por escrito del arrendador, prohibición
que no se instituye con la entrada en vigencia de este texto legal, sino que la
misma también estaba prevista en la norma derogada e incluso textos anteriores.
(…Omissis…)
Se aprecia como una
conducta y supuesto de hecho prohibidos en la legislación derogada, se mantiene
también contraria a la ley en el nuevo texto legal, no obstante, el artículo
siguiente la ley que mantiene la prohibición de celebración de
subarrendamientos y de cesión salvo que sea expresamente y por escrito
autorizado por el arrendador, el artículo 45, impone la obligación a los
arrendadores para la entrada en vigencia de la Ley y que dichas relaciones
contractuales hayan sido cedidas o celebrados subarrendamientos, reconocer
tales relaciones contractuales, reza el mencionado artículo 45:
Artículo 45: ‘El
arrendador o propietario de inmuebles que hayan sido subarrendados o dados en
cesión, sin la autorización expresa y escrita del arrendador o propietario,
antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, está en la obligación de
formalizar la relación arrendaticia con las personas que ocupen en ese momento
el inmueble, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en
los términos establecidos de común acuerdo sin menoscabo de los derechos
adquiridos por el subarrendatario o subarrendataria, cuya antigüedad de
permanencia en el inmueble deberá ser reconocida por el arrendador, previa
certificación, mediante documento público o privado.’
Muy difícilmente
podrá verificarse de norma alguna que pretenda aplicación retroactiva como la
antes transcrita, la cual no solamente dispone expresamente que es de
aplicación obligatoria a situaciones con anterioridad a su entrada en vigencia
‘antes de la entrada en vigencia de la presente Ley’, sino que pretende que sea
convalidada y reconocida una situación que con una norma anterior estaba
prohibida y no generaba derecho alguno, situación que todavía se constituye una
práctica contra la propia Ley, todo lo cual resulta inaplicable y por demás
incongruente con el principio constitucional de prohibición de irretroactividad
de la Ley.
(…Omissis…)
Ante las
consideraciones anteriores sobre el particular la consulta y solicitud de
interpretación sobre dicha norma se circunscribe a:
1.- ¿Cuál es el
alcance e inteligencia de la norma contenida en los artículos 44 y 45, en
especial este último, en cuanto a si la misma aplicada a las relaciones
contractuales de arrendamiento suscritas con anterioridad a la entrada en
vigencia de la Ley, es o no violatoria al artículo 24 de la Carta Magna que
establece el principio de irretroactividad de la Ley o del principio de
confianza legítima o expectativa plausible?
2.- ¿En los casos de
existencia de relaciones contractuales de subarrendamiento o cesión de contrato
de arrendamiento que no hayan contado con la autorización expresa y por escrito
de los arrendadores y que existan acciones judiciales fundamentadas en ello,
automáticamente deja de existir la causal de resolución contractual?
3.- ¿Puede la norma
prevista en el artículo 45, otorgar validez alguna a actas cuyo fundamento
jurídico vigente para el momento en que se estableciera que son nulos, atribuirle
efectos válidos? Si fueron nulos ¿Cómo pueden entonces generar algún efecto o
derecho?
De las normas
relativas a la jurisdicción especial inquilinaria, sometimiento a la
‘jurisdicción judicial’ y los medios alternativos de resolución de conflictos...”
(Resaltado es del texto transcrito).
Disponen
los artículos 253 y 258 Constitucional:
Artículo 253: “La potestad de
administrar justicia emana de los ciudadanos y ciudadanas y se imparte en
nombre de la República por autoridad de la ley.
Corresponde a los
órganos del Poder Judicial conocer de las causas y asuntos de su competencia
mediante los procedimientos que determinen las leyes, y ejecutar o hacer
ejecutar sus sentencias.
El sistema de
justicia está constituido por el Tribunal Supremo de Justicia, los demás
tribunales que determine la ley, el Ministerio Público, la Defensoría Pública,
los órganos de investigación penal, los o las auxiliares y funcionarios o
funcionarias de justicia, el sistema penitenciario, los medios alternativos
de justicia, los ciudadanos o ciudadanas que participan en la
administración de justicia conforme a la ley y los abogados autorizados o
abogadas autorizadas para el ejercicio”.
Artículo 258: “La ley
organizará la justicia de paz en las comunidades. Los jueces o juezas de paz
serán elegidos o elegidas por votación universal, directa y secreta, conforme a
la ley.
La ley promoverá el
arbitraje, la conciliación, la mediación y cualesquiera otros medios
alternativos para la solución de conflictos.”
(…Omissis…)
Con la entrada en
vigencia de la nueva ley especial inquilinaria de viviendas como lo es la Ley
para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es de observar
que las relaciones contractuales en las que entre (sic) las partes contratantes
surja alguna diferencia que deba ser conocida y decidida por la jurisdicción y
procedimiento ordinario, ha de señalarse que la resolución de dicha
controversia de modo alguno resultaría de manera expedita, ya que dicha ley
especial prevé que para ocurrir ante las instancias judiciales competentes,
deberá la parte que se sienta vulnerada en su derecho, en primer lugar ocurrir
a un procedimiento administrativo previo para luego ocurrir al procedimiento
judicial establecido en la propia norma, el cual a su vez de modo alguno establece
lapsos e incidencias más expeditos que los contenidos en la legislación
derogada para los arrendamientos de viviendas, lo cual pudiese resultar a su
vez contrario a los principios de simplificación, uniformidad, eficacia y
brevedad de los procesos consagrado en el artículo 257 de nuestra Carta Magna,
ello además de contrastar con el principio de tutela judicial efectiva.
(…Omissis…)
De la ley especial
bajo examen se observa el siguiente articulado:
Artículo 27. “La
competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los
tribunales superiores en lo civil y contencioso administrativo, en lo relativo
a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda y en el resto del país, la competencia
corresponde a los juzgados de municipio o los de igual competencia en la
localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales juzgados del interior de la
República se les atribuye la competencia especial contencioso administrativo en
materia inquilinaria.
El conocimiento de
los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta ley, en
materia de arrendamiento y subarrendamiento, será competencia de la
jurisdicción civil ordinaria.
En ejercicio del
poder público que viole o menoscabe los derechos garantizados en la presente
ley, es nulo y los servidores públicos y servidoras públicas que lo ordenen o
ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, según los
casos, sin que sirvan de excusa órdenes superiores”.
Sometimiento a la jurisdicción judicial.
Artículo 55. “Los contratos de arrendamiento quedan sometidos a la
jurisdicción judicial donde se encuentre el inmueble”.
Artículo 94. “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o
resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres,
preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de
relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo
proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica
material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado
a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la
demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
De las normas antes transcritas, su interpretación e inteligencia
podrían dar a entender que de modo alguno las relaciones contractuales de
arrendamiento sobre viviendas pueden ser sometidas a medios alternativos de
resolución de conflictos, conciliación mediación y arbitraje, lo cual pudiera
contrariar lo dispuesto en las normas constitucionales señaladas inicialmente
en este capítulo, debiendo las partes de un contrato de arrendamiento sobre
vivienda que deban resolver cualquier diferencia entre ellas, dirimirlas ante
la jurisdicción ordinaria, ante los tribunales competentes por el territorio
del lugar donde se encuentre el inmueble.
Ante las consideraciones anteriores sobre el particular la
consulta y solicitud de interpretación sobre dicha norma se circunscribe a:
1.- ¿Ha de interpretarse los artículos 27, 55 y 94 de la Ley para
la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que las partes
contratantes no podrán de modo alguno prever cláusulas mediante las cuales
sometan a medios alternativos de resolución de conflicto cualquier eventual
controversia?
2.- ¿Vulneran los artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la
Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, las disposiciones de
rango constitucional que propenden a la adopción de medios alternativos de
resolución de conflictos como elemento que constituye el Sistema de Justicia de
la República?
3.- Ante la existencia de relaciones contractuales de
arrendamiento para vivienda, suscritas con anterioridad a la entrada en
vigencia de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de
Vivienda y en las que las partes previeron someter a medios alternativos de
resolución de conflictos cualquier eventual controversia que entre ellos
surgiera, ¿dichas convenciones quedan extintas y sin ningún efecto con la
entrada en vigencia de dicho texto legal?, ¿no constituiría ello un aplicación
retroactiva de la Ley, lo que vulneraría la norma contenida en el artículo 24
constitucional?...’”.
En estos términos fue expuesto el presente recurso de
interpretación.
III
DE LA ADMISIBILIDAD DEL RECURSO
Determinada como ha sido la competencia de esta Sala de
Casación Civil para conocer del presente asunto y los fundamentos del recurso,
corresponde ahora pronunciarse sobre la admisibilidad de la solicitud de
interpretación propuesta.
Como se refirió en el primer capítulo, el artículo 31
numeral 5 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia establece las
competencias afines a cada una de la Salas que integran el Máximo Tribunal de
la República, y figura particularmente en el mencionado numeral 5 eiusdem, conocer de las
demandas de interpretación acerca del alcance e inteligencia de los textos
legales.
Además, la disposición anterior consagra los requisitos
primarios de admisibilidad del recurso, como son los siguientes: debe tratarse
efectivamente de un texto de rango legal y que el conocimiento del recurso en
cuestión no signifique una sustitución del mecanismo, medio o recurso previsto
en la ley para dirimir la situación sometida a interpretación.
No obstante, los requisitos exigidos por
el legislador para la admisión y la tramitación del recurso de interpretación,
esta Sala Casación Civil mediante sentencia N° 745, de fecha 11 de diciembre de
2009, expediente N° 2009-000500, caso: recurso de interpretación relacionado
con la Ley de Propiedad Horizontal, acogió los requisitos definidos vía
jurisprudencial por la Sala Político Administrativa en sentencia N° 708 de
fecha 22 de mayo de 2002, reiterada en sentencia N° 2134 del 27 de septiembre
de 2006, caso: Concejales del Municipio Los Salías del estado Miranda. En este
sentido, además de las exigencias identificadas en la norma –antiguo artículo
5°, aparte 52 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, hoy en día
artículo 31, numeral 5- resulta importante constatar otros requisitos de
admisibilidad fundamentales como son:
1) Legitimación para recurrir, así como la necesidad de que el
recurso sea planteado frente a un caso concreto o específico; 2) La
interpretación solicitada debe versar sobre un texto legal, aun cuando el mismo
no establezca expresamente la posibilidad de interpretación de sus normas; 3)
Debe precisarse el motivo de la interpretación; 4) Esta Sala no debe haber
emitido con anterioridad un pronunciamiento sobre el punto a interpretar
sometido a su conocimiento y, de haberlo hecho, que con la nueva interpretación
no sea necesario modificar el criterio sostenido; 5) La interpretación que se
solicita no puede perseguir la sustitución de los recursos procesales
existentes, ni obtener una declaratoria con carácter de condena o constitutiva;
6) Que no se acumule a la pretensión otro recurso o acciones de naturaleza
diferente, incompatibles, excluyentes o contradictorias; y, 7) El objeto de la
interpretación no debe pretender la obtención de una opinión previa del órgano
jurisdiccional para la solución de un caso concreto que esté siendo conocido
por otro tribunal, bien sea entre particulares o entre éstos y los órganos
públicos…”.
Como puede observarse, el precedente jurisprudencial
antes relacionado es también aplicable cuando se trate de recursos de
interpretación o consultas interpuestas ante la Sala de Casación Civil del
Tribunal Supremo de Justicia, razón por la cual para la admisión del recurso de
interpretación o consultas deberán ineludiblemente examinarse no sólo los
requisitos previstos en el artículo 5 ordinal 52 de la Ley Orgánica del
Tribunal Supremo de Justicia derogada, actualmente consagrado en el artículo
31, numeral 5, de la ley vigente, sino también aquellos establecidos por vía
jurisprudencial, previamente señalados. Más aún cuando de una revisión
detallada de la referida norma se puede evidenciar que además de contener
supuestos generales de admisión para el ejercicio de cualquier acción que se
presente ante este Tribunal Supremo de Justicia, regula supuestos esenciales
para la posterior resolución de la solicitud o recurso interpuesto.
Con base en lo antes expuesto, esta Sala
de Casación Civil pasa a revisar si, en el caso bajo estudio, están dados los
requisitos necesarios para su admisibilidad, para lo cual toma en cuenta el
escrito presentado el 19 de junio de 2012 el cual riela inserto a los folios 1
al 33, y, a tal efecto, observa:
Respecto al primero de los extremos
requeridos, relativo a la legitimación para recurrir y a la necesidad de que la
petición o solicitud sea planteada frente a un caso concreto al cual debe
circunscribirse la labor interpretativa, restringiéndola a aquellos casos en
que esté demostrada la existencia de un interés jurídico que ha de ser personal
y directo, la Sala observa
en el presente caso, que
la solicitud de interpretación ha sido propuesta por el ciudadano Gerardo A.
Quintero, por intermedio de su apoderado, abogado Roberto Hung Cavalieri,
indicando que “…es parte en una relación contractual de arrendamiento, en
condición de arrendatario sobre un inmueble constituido por una parte
acondicionada como apartamento, que a su vez es parte integral de la Qta.
Mercedes ubicada en la Calle Lomas de Maturín de la Urbanización El Cafetal,
Municipio Baruta, Estado Miranda…(Omissis)…Tal como consta de la escritura de
fecha 28 de septiembre de 2009, la cual se encuentra anotada bajo el N° 97 de
los libros de autenticaciones llevado por la Notaría Pública Séptima del
Municipio Autónomo Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, con la que se
da inicio a la relación contractual se fijó una duración originaria de seis
meses, luego procediéndose a diversas prórrogas que se acordarán de manera
privada entre las partes, resultando pues como único arrendatario del bien…”.
Como puede observarse, el recurso de
interpretación respecto de los artículos: disposición transitoria quinta, 137,
disposición transitoria novena, 44, 45, 27, 55, 94, todos de la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cumple con los
requisitos de legitimación para recurrir y muestra la necesidad de que la
petición o solicitud sea planteada frente a un caso concreto, teniendo el recurrente
el carácter de arrendatario, lo cual pone de manifiesto el interés legítimo,
personal y directo en la interpretación del contenido y alcance de las normas indicadas,
así como la vinculación del recurso con el caso concreto que se propone.
En cuanto al segundo requisito, la Sala
constata que el mismo está satisfecho, toda vez que la interpretación que se
solicita recae sobre normas de rango legal, específicamente sobre el contenido
y alcance de los artículos: disposición transitoria quinta, 137, disposición
transitoria novena, 44, 45, 27, 55, 94, todos de la Ley para la Regularización
y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En cuanto al tercer requisito, es decir,
que conste el motivo de la interpretación, la Sala observa que la parte
interesada expresa “…son
extensivas pues al presente particular las consideraciones de hecho y de
derecho del numeral anterior en cuanto al principio de irretroactividad de la
ley, ya que está dando consecuencias jurídicas a situaciones anteriores que
tuvieron origen y ejecución contractual bajo la vigencia de un régimen jurídico
anterior, con lo que mal podría aplicarse a relaciones contractuales suscritas
con anterioridad a la nueva norma vigente desde noviembre de 2011 y el efecto
real de cómo una norma que transgreda el principio de irretroactividad de la
Ley lejos de propender a la seguridad jurídica, atenta en su contra…”.
De lo anterior, queda claro el motivo de
la interpretación, cual es, determinar el contenido y alcance de los artículos:
disposición transitoria quinta, 137, disposición transitoria novena, 44, 45,
27, 55, 94, todos de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, a los fines de establecer la correcta inteligencia
del alcance y contenido de estas normas sustantivas, que regulan la relación
arrendaticia de la cual el solicitante es parte.
En este punto, la Sala de Casación Civil
debe hacer una distinción en cuanto al sentido y alcance del presente recurso
de interpretación.
Por una parte, el solicitante requiere
de la Sala un pronunciamiento en torno a la aplicabilidad de estas normas, en
cuanto a si rigen las relaciones arrendaticias surgidas con anterioridad y que
aún estaban vigentes para el momento en que la Ley para la Regularización y
Control de los Arrendamientos de Vivienda fue promulgada.
Sobre este particular, la Sala de
Casación Civil considera válido el sentido y propósito del requerimiento
interpretativo, pues se busca determinar el alcance y contenido de estas
disposiciones legales, y así verificar si rigen hacia el futuro o regulan
aquellas relaciones arrendaticias preexistentes para el momento de entrada en
vigencia de la Ley.
Pero, en cuanto al segundo punto de
constante requerimiento por parte del solicitante, pretendiendo un
pronunciamiento por parte de la Sala de Casación Civil que determine si estas
disposiciones legales quebrantan el principio de irretroactividad de la ley
consagrado en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela, debe señalarse que tal pedimento extralimita el sentido y propósito
del recurso de interpretación, pues la Sala de Casación Civil, en un
determinado caso, podría examinar la posibilidad del control difuso y
desaplicar una norma por considerar que contraríe el texto constitucional, pero
tal conducta de la Sala sólo se podría justificar para un caso concreto y con
alcances restringidos para esa situación jurídica.
Pero en el caso del presente recurso de
interpretación, donde no hay un problema concreto bajo análisis, sino que, se
solicita un pronunciamiento general y abstracto que determine si estas normas
de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda
contrarían expresamente el artículo 24 de la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela, constituiría, en forma vedada, un análisis propio de
un recurso de nulidad por inconstitucionalidad, que solo compete conocer y
decidir a la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal. Así se decide.
Por estas razones, en cuanto a la
solicitud de pronunciamiento por parte de esta Sala de Casación Civil, sobre la
eventual irretroactividad de algunas disposiciones de la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que podrían
quebrantar lo dispuesto en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana
de Venezuela, debe determinarse la inadmisibilidad del recurso de
interpretación en cuanto a este segmento de las interrogantes, que en forma
repetida el solicitante manifiesta a lo largo de su escrito, por cuanto ello
encierra de un modo vedado, el contenido de un recurso de nulidad por
inconstitucionalidad que solo corresponde a la Sala Constitucional conocer, por
aplicación del artículo 336, cardinal 1 de la Constitución de la
República Bolivariana de Venezuela el cual establece, como atribución de la
referida Sala, “...[d]declarar la nulidad total o parcial de las leyes
nacionales y demás actos con rango de ley de la Asamblea Nacional, que colidan
con esta Constitución…”.
En ese mismo
sentido, el artículo 25 en su cardinal 1 de la Ley Orgánica del Tribunal
Supremo de Justicia, dispone que corresponde a la Sala Constitucional del Tribunal
Supremo de Justicia “...declarar la nulidad total o parcial de las leyes
nacionales y demás actos con rango de ley de la Asamblea Nacional, que
colidan con la Constitución de la República…” (destacado agregado).
En razón de lo anterior, esta Sala de
Casación Civil no se pronunciará en torno al requerimiento del solicitante
relativo a la supuesta irretroactividad de varias disposiciones de la Ley para
la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se decide.
Ahora bien, continuando con el análisis sobre la
admisibilidad del recurso, en relación con el requisito atinente a la ausencia
de pronunciamiento sobre el punto a interpretar, esta Sala advierte que el
mismo no ha sido objeto de examen detallado a propósito de un recurso de
interpretación.
Por lo tanto, no existe pronunciamiento
anterior de la Sala, en relación con la interpretación de los artículos:
disposición transitoria quinta, 137, disposición transitoria novena, 44, 45,
27, 55, 94, todos de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda.
En relación con el quinto requisito
exigido para conocer del recurso, en el sentido que la interpretación que se
solicite no puede perseguir de ningún modo, la sustitución de los recursos
procesales existentes, ni obtener una declaratoria con carácter de condena o
constitutiva, esta Sala advirtió que solo podrá admitirse la interpretación
formulada en cuanto a la aplicación del texto legal, determinando si debe regir
para aquellas relaciones arrendaticias surgidas antes de la promulgación de la
ley, pero aún vigentes para el momento en que fue publicada en la Gaceta
Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.
En este sentido, debe entenderse que esta
fracción del recurso de interpretación es ejercida en forma autónoma, sin que
medie alguna intención de acumulación a otros recursos o acciones de distinta
naturaleza, excluyentes o contradictorias entre sí. Por esta razón, la
Sala encuentra satisfecho el sexto requisito exigido.
No así respecto al pedimento de
interpretar si las normas antes identificadas, quebrantan el principio de
irretroactividad de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en
su artículo 24, por las razones antes expresadas.
Tampoco ve posible la Sala de Casación
Civil, por las razones indicadas, un análisis sobre el posible quebrantamiento
de los artículos 253 y 258 de la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela, por parte de los artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en lo que se
refiere a las cláusulas de arbitraje y demás medios alternativos de resolución
de conflictos. Así se decide.
Finalmente, en relación con la
imposibilidad de que la respuesta dada al recurso de interpretación, pudiera
implicar una opinión previa o adelanto de criterio de fondo al órgano
jurisdiccional para la solución de algún caso en concreto, la Sala observa que
no se ha encontrado evidencia de algún proceso judicial donde la parte se vea
involucrada en contienda arrendaticia alguna.
Por consiguiente, visto que una fracción
del recurso de interpretación cumple en forma concurrente con los requisitos
que en criterio de la jurisprudencia de este Alto Tribunal resultan necesarios
para su admisibilidad, esta Sala procede a determinar el contenido y alcance de
los artículos: disposición transitoria quinta, 137, disposición transitoria
novena, 44, 45, 27, 55, 94, todos de la Ley para la Regularización y Control de
los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República
Bolivariana de Venezuela N° 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011,
Extraordinario.
IV
MOTIVACIONES
PARA DECIDIR
El solicitante como se indicó anteriormente,
interpone el recurso de interpretación respecto de diversas normas de la Ley
para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Al
respecto, procederá la Sala a responder los requerimientos del solicitante,
punto por punto, en los siguientes términos:
Disposición transitoria quinta de la Ley para
la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Quinta: “Por ser contrario al interés general de esta Ley, el
monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse el arrendamiento de
interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios y
arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan
veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla,
exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los pequeños
arrendadores. A tal efecto el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al
capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento
legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada en vigencia
de la presente Ley.”
El solicitante, plantea una interpretación
sobre el rango de aplicabilidad de la referida disposición que faculta a los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas
constituidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al
arrendamiento, a su adquisición.
Ante esta norma, el solicitante
formula las siguientes interrogantes:
“1.- ¿Cuál es el
alcance e inteligencia de la norma contenida en la disposición transitoria quinta,
en cuanto a si la misma aplicada a las relaciones contractuales de
arrendamiento suscritas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley, es
o no violatoria al artículo 24 de la Carta Magna que establece el principio de
Irretroactividad de la Ley o del principio de confianza legítima o expectativa
plausible?”.
Sobre este particular, la
Sala se abstiene de formular interpretación por las razones señaladas.
Seguidamente, el
solicitante expresa:
“2.- ¿Deben los
arrendadores propietarios de bienes destinados a arrendamiento por tiempo
superior a veinte años, ofrecer en venta a los arrendatarios los bienes
arrendados, independientemente a la duración de la relación contractual para la
época de entrada en vigencia de la ley?”
Al respecto, la Sala de
Casación Civil debe señalar que el artículo 6 de la Ley establece:
Artículo 6. “Las normas contenidas en la
presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán
en todo el territorio de la República.
A tal fin, los arrendamientos o
subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación,
residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden,
quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley”.
De la lectura del citado artículo 6, se desprende la
intención del Legislador, de aplicar el contenido de la ley a todas las
relaciones arrendaticias que se encuentren activas para el momento de entrada
en vigencia del texto legal. El carácter de orden público y el obligatorio
cumplimiento, no dejan margen de duda sobre la aplicabilidad de estas disposiciones
legales no solo para aquellas relaciones arrendaticias que se susciten con
posterioridad a la Ley, sino también aquellas que coexistan para el momento de
su promulgación.
La Sala de Casación Civil, a través de la sentencia de
fecha 11 de mayo de 2012, N° RI-000313, exp. N° 2012-050, caso: demanda de
interpretación interpuesta por el ciudadano Juan
Martín Alegría Ayerdi, sobre la Primera Disposición Transitoria de
la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la
cual fue declarada inadmisible por tratarse de normas de carácter procesal y no
sustantivo; sin embargo, la Sala hizo el siguiente pronunciamiento en el
capítulo de la competencia de la Sala para conocer de la solicitud de
interpretación:
“Realizadas las anteriores consideraciones, esta Sala observa, que
en el presente caso se demanda la interpretación
de la Primera Disposición Transitoria de la Ley para la Regularización y
Control de los Arrendamientos de Vivienda, la
cual establece lo siguiente: “…Los
procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán
hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la
presente Ley…’.
Ahora bien, la referida ley, tiene por objeto establecer el
régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos
destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente ‘….con el fin supremo de proteger
el valor social de la vivienda como derecho humano y garantía plena de este
derecho a toda la población (…) promoviendo relaciones arrendaticias justas
conforme a los principios del Estado democrático y social, de derecho y de
justicia…”. (Artículo 1° de
la mencionada ley).
Es de resaltar, que la mencionada ley, no sólo contiene
disposiciones de carácter sustantivo, dirigidas a regular las relaciones
arrendaticias y sub-arrendaticias, en razón del interés público general, social
y colectivo de toda la materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles
destinados a vivienda, pensión habitación o residencia (artículo 2 del texto in comento), sino que también
incluye normas destinadas a regir la actividad administrativa y jurisdiccional
de los organismos llamados a conocerla.
Ahora bien, esta Sala considera que la competencia para conocer de
la presente demanda de interpretación corresponde a esta Sala de Casación
Civil, ya que, de conformidad con lo dispuesto en el referido numeral 6
del artículo 266 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en
concordancia con el numeral 5 del artículo 31 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y, los criterios
jurisprudenciales supra transcritos, la potestad de
interpretación deviene según la materia de control natural de cada Sala.
Pues, se observa que en el caso en estudio, el demandante solicita
la interpretación de la Primera Disposición Transitoria de la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual es una
norma de rango legal que regula un aspecto procesal, como lo es la aplicación
de la referida ley a los procedimientos administrativos o
judiciales que estén en curso, los cuales continuarán hasta su culminación
definitiva por las disposiciones establecidas en Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda.
De tal modo, que es innegable que uno de los aspectos procesales
que regula la referida ley, es la aplicación inmediata de la ley procesal a los
procedimientos en curso, ya sean éstos administrativos o judiciales, pues, las
leyes de procedimiento se aplican desde el mismo momento de entrar en vigencia,
aún en los procesos que se hallaren en curso, conforme a lo establecido en los
artículos 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y, 9
del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, la aplicación de las disposiciones establecidas en la Ley para
la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenada en
la Primera Disposición Transitoria, no sólo se deben aplicar a los procedimientos
administrativos que estén en curso, cuyo conocimiento y aplicación correspondería a la administración pública, mediante los
órganos con competencia en la materia, sino que también las disposiciones de la referida ley
se deben aplicar a los procedimientos judiciales que estén en curso, los cuales
vienen siendo conocidos por los
tribunales con competencia civil ordinaria, razón por la cual, la Sala de
Casación Civil de este Alto Tribunal, es el órgano jurisdiccional competente por la materia para resolver la presente demanda de
interpretación”. (Resaltado de la Sala de Casación Civil).
De acuerdo al criterio expuesto por la Sala de Casación
Civil en la sentencia antes citada, las disposiciones procesales contenidas en
la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda se
aplican en forma inmediata “...a los procedimientos en curso, ya sean éstos
administrativos o judiciales, pues, las leyes de procedimiento se aplican desde
el mismo momento de entrar en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en
curso, conforme a lo establecido en los artículos 24 de la Constitución de la
República Bolivariana de Venezuela y, 9 del Código de Procedimiento Civil…”.
Y estas disposiciones
procesales no solo se aplican en los procedimientos administrativos en curso, sino
también “…las disposiciones de la referida ley se deben aplicar a los
procedimientos judiciales que estén en curso, los cuales vienen siendo
conocidos por los tribunales con
competencia civil ordinaria…”.
De esta forma, si se aplican las disposiciones
procesales a los juicios civiles y procedimientos administrativos inquilinarios
en curso, se refuerza el carácter de orden público y de obligatorio
cumplimiento de estas normas, siendo aplicables a aquellas relaciones
arrendaticias existentes para el momento de entrada en vigencia de la Ley.
Para aclarar aún más el punto, el Ministerio del
Poder Popular para Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional
de Vivienda y Hábitat, dictó la providencia administrativa N° 00042, de fecha
28 de marzo de 2014, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana
de Venezuela N° 40.382, mediante
la cual se establecieron las normas para que los propietarios y arrendadores de
edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento los oferten
en venta a sus arrendatarios o arrendatarias.
La referida providencia
señala textualmente:
“…De conformidad a lo establecido en el artículo 137 de la
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con lo
dispuesto en el artículo 17 de la Ley Orgánica de Procedimientos
Administrativos, en los artículos 19 y 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de Ley Orgánica de la Administración Pública, en los artículos 2 y 3; en los
numerales 1°, 2°, 4°, 7°, 19° y 20° del artículo 5; los artículos 6 y 16;
numerales 1°, 2° y 17° del artículo 20 y la Disposición Transitoria Quinta de
la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y por
último el Decreto Presidencial N° 9.076 de fecha 9 de julio de 2012, publicado
en la Gaceta Oficial N° 39.960 de la misma fecha.
Considerando
Que en el marco de nuestra Constitución se establece en su
artículo 82, que toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura,
cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que
humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias y que la
satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los
ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos. Así mismo, establece
que el estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que
estas, y especialmente las de escasos recursos puedan acceder a las políticas
sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de
viviendas.
Considerando
Que la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Viviendas es su carácter estratégico, en el marco de la
garantía integral del derecho a la vivienda adecuada y un hábitat digno, así
mismo, la referida legislación declaró de interés público general, social y
colectivo, toda materia relacionada con el arrendamiento de inmuebles
destinados a vivienda. Declarándolo de orden público y de obligatorio
cumplimiento, aplicable en todo el territorio nacional.
Considerando
Que con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización
y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se estableció en su Disposición
Transitoria Quinta que: ‘Por ser contrario al interés general de esta Ley, el
monopolio sobre la vivienda en alquiler por considerarse el arrendamiento de
interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios y
arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan
veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla,
exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los pequeños
arrendadores. A tal efecto el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al
capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento
legal, en un lapso no mayor de sesenta días a partir de la entrada en vigencia
de la presente Ley’.
Considerando
Que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda
como órgano rector en materia de arrendamientos de vivienda debe velar por el
cumplimiento de los fines supremos de la Ley para la Regularización y Control
de los Arrendamientos de Vivienda, con el objeto de lograr su implementación
progresiva, y visto que dentro de los fines supremos se encuentra la necesidad
de establecer un conjunto de sanciones e indemnizaciones desde una visión preventiva
y restitutiva, tendientes a generar que los ciudadanos y ciudadanos se
abstengan de violar la Ley, debiendo cumplir y hacer cumplir las leyes
RESUELVE
ESTABLECER LAS NORMAS PARA QUE LOS PROPIETARIOS Y ARRENDADORES
DE EDIFICIOS QUE TENGAN VEINTE AÑOS O MAS DEDICADOS AL ARRENDAMIENTO LOS OFERTEN
EN VENTA A SUS ARRENDATARIOS O ARRENDATARIAS.
CAPÍTULO I
NORMAS GENERALES
Artículo 1. “Las presentes normas tienen por objeto establecer el régimen
especial para que los propietarios, propietarias, arrendadores y arrendadoras
de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad
de multiarrendadores los oferten en venta a sus arrendatarios o arrendatarias”.
Artículo 2. “Los propietarios, propietarias, arrendadores y arrendadoras de edificios
que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de
multiarrendadores deberán ofertar en venta a sus arrendatarios o arrendatarias
en un lapso de sesenta (60) días hábiles a partir de la entrada en vigencia de
las presentes normas. La oferta de venta a que hace referencia el presente
artículo deberá hacerse de conformidad a lo establecido en el Título VI, De la
Preferencia Ofertiva y Retracto Legal, Capítulo I, De la Preferencia Ofertiva,
de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda”.
Artículo 3. “El
propietario, propietaria, arrendador o arrendadora de edificios que tengan
veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de
multiarrendadores que no dé cumplimiento a lo establecido en la presente
Providencia Administrativa será multado con Dos Mil Unidades Tributarias (2.000
U.T.) por cada unidad de vivienda que no oferte, multa que deberá cancelar en
un lapso de cinco días hábiles una vez se determine el incumplimiento”.
Artículo 4. “En
el caso que un propietario, propietaria, arrendador o arrendadora no cancele la
multa de conformidad a lo establecido en el artículo anterior se le considerará
reincidente y se le doblará en valor de la multa, la cual deberá cancelar en un
lapso de cinco días hábiles”.
Artículo 5. “En
el caso que un propietario, propietaria, arrendador o arrendadora no cancele la
multa de conformidad a lo establecido en los artículos 3 y 4 de la presente
Providencia Administrativa, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda
considerará como título ejecutivo el acto administrativo que determine la
reincidencia y solicitará ante los tribunales competentes el embargo ejecutivo
correspondiente sobre el inmueble o inmuebles objeto de las multas”.
Artículo 6. “El
propietario, propietaria, arrendador o arrendadora de
edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de
multiarrendadores, a los fines de solicitar el Justo Valor deberá hacerlo por
escrito ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y su
escrito deberá estar acompañado de:
1. Contrato de Arrendamiento o Justificativo de Testigo que demuestre la
Relación de Arrendamiento.
2. Certificado de haber cumplido con la inscripción en el Registro Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.
3. Planilla de características del inmueble,
la cual deberá descargar en la siguiente página de internet www.minvih gob.ve/sunavi.
4. Documento de
Condominio del edificio.
5. Documento
de propiedad del inmueble.
6. Permiso de habitabilidad o permiso de construcción del inmueble.
7. Fotografías de las cuatro (04) fachadas,
de los ascensores, de los ductos de basura, de las escaleras
de
acceso de cada piso, de los bajantes de basura de cada piso, de los sótanos en
caso de existir, de los tanques de aguas blancas, de los jardines y en general
de las áreas comunes, en papel fotográfico de con fecha de impresión no mayor a
dos (02) meses de la fecha de su presentación”.
Artículo 7. “El
procedimiento para determinar la infracción de lo contenido en la Presente
Providencia Administrativa será el establecido en el Capítulo VIII, Del
Procedimiento Sancionatorio, del Reglamento de la Ley Para la Regularización y Control
de los Arrendamientos de Vivienda”.
Artículo 8. “La presente Providencia Administrativa entrará en vigencia a
partir de su publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de
Venezuela. Comuníquese y Publíquese…”.
De la lectura de la transcrita
providencia administrativa, queda claro que las disposiciones de la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda se aplican incluso
para aquellas relaciones arrendaticias activas y surgidas con anterioridad al momento
de entrar en vigencia la citada Ley.
En razón de lo expuesto, la Sala de Casación
Civil debe señalar, que la disposición transitoria quinta de la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se aplica también para
aquellas relaciones arrendaticias que hayan surgido con anterioridad a la
promulgación de la ley, y puedan ser subsumidas dentro del supuesto de hecho de
la norma.
Artículo 137 de la Ley para la Regularización
y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Esta disposición legal establece un descuento por parte del
propietario del inmueble destinado a vivienda, en cuanto al precio de venta
estipulado. Dispone la norma:
Artículo 137. “El
propietario de inmuebles destinados a vivienda, deberá hacer un descuento en el
precio estipulado para la venta de acuerdo a las siguientes condiciones:
1. Cuando exista una
relación arrendaticia de entre diez años, un descuento equivalente al diez por
ciento (10%).
2. Cuando exista una
relación arrendaticia entre veintiún años y treinta años, un descuento
equivalente al quince por ciento (15%).
3. Cuando exista una
relación arrendaticia entre treinta y un años y cuarenta años, un descuento
equivalente al veinte por ciento (20%).
4. Cuando exista una
relación arrendaticia superior a cuarenta y un años, un descuento equivalente
al veinticinco por ciento (25%).
El propietario que
por la necesidad del arrendatario o arrendataria haga caso omiso a lo dispuesto
en el presente artículo, será sancionado de acuerdo a la presente ley…”.
Ante esta norma, el solicitante
formula las siguientes interrogantes:
“1.- ¿Cuál es el
alcance e inteligencia de la norma contenida en el artículo 137 de la Ley para
la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en cuanto a si
la misma aplicada a las relaciones contractuales de arrendamiento suscritas con
anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley, es o no violatoria al artículo
24 de la Carta Magna que establece el principio de Irretroactividad de la Ley o
del principio de confianza legítima o expectativa plausible?”.
Sobre este particular,
la Sala se abstiene de formular interpretación por las razones señaladas.
Segunda interrogante:
2.- ¿Deben los
arrendadores propietarios de bienes destinados a arrendamiento aplicar el
descuento señalado en dicha norma al precio a las preferencias ofertivas
tomando en cuenta para tal cálculo la duración de la relación arrendaticia
existente con anterioridad a la promulgación y entrada en vigencia de la Ley
para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda?.
Por la razones explicadas en al análisis de la
disposición transitoria quinta, la respuesta debe ser afirmativa. La Ley para
la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su artículo
137, se aplica también para aquellas relaciones arrendaticias activas y
surgidas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley. Por ello, debe
tomarse en cuenta para el cálculo del descuento, también la duración de la
relación arrendaticia existente con anterioridad a la entrada en vigencia de
dicha Ley.
Artículo
68. “y disposición transitoria novena de la Ley
para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda”.
Disponen estas normas:
Artículo 68. “El pago
se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe
abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la
relación arrendaticia.
No
se considera en morosidad al arrendatario o arrendataria cuando el arrendador
haya clausurado la cuenta corriente y este no podrá demandar la falta de pago,
así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario o arrendataria el cumplimiento
de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago
se realizará desde el momento en que este se encuentre operativa”.
Por su parte, la
disposición transitoria novena de la Ley, señala:
“…Disposiciones
transitorias:
(…Omissis…)
Novena. Los arrendadores
y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de
consignación judicial de pagos, producto de la relación arrendaticia ante los
tribunales de consignación de la República, tendrán un año a partir de la
entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de
arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la
misma.
Transcurrido el año
referido, prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los
titulares de la relación arrendaticia y los recursos que se encuentren sin
reclamo, en las cuentas bancarias destinadas a consignación serán destinados
por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de
Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
En los casos de
relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de la presente
Ley, en los cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado,
la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o
arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68 y el 71 a
favor de los herederos del propietario del inmueble, salvo las excepciones que
establezca la ley por concepto de herencia yacente. Los intereses generados
producto del depósito del pago del canon de arrendamiento, serán en función del
Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador”.
Ante estas disposiciones, el
solicitante formula las siguientes interrogantes:
“1.- ¿Cuál es el
alcance e inteligencia de la norma contenida en la disposición transitoria
novena, en cuanto a si la misma aplicada a las relaciones contractuales de
arrendamiento suscritas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley, es
o no violatoria al artículo 24 de la Carta Magna que establece el principio de
Irretroactividad de la Ley o del principio de confianza legítima o expectativa
plausible?”.
Sobre este particular,
la Sala se abstiene de formular interpretación por las razones señaladas.
Continúa señalando el
solicitante:
“Es
de destacar que con el referido articulado, se elimina de las instituciones
arrendaticias de vivienda, el pago por consignación como procedimiento
liberatorio válido por parte de la arrendataria ante la negativa, expresa o
tácita, de la arrendadora en recibir dicho canon, o como es usual observar en
el foro, ante la indeterminación y falta de localización del arrendador.
No obstante ello, la
Disposición Transitoria Novena de la Ley, se dirige a las partes que se
encuentran sujetas a dicho procedimiento judicial consignatorio, señalando que
dentro del año siguiente a la entrada en vigencia de la Ley, deberán adecuar dichos pagos conforme a lo establecido en el artículo
68, esto es, la apertura de la cuenta por parte de la arrendadora, y que
transcurrido dicho año sin haberse procedido a retirar lo consignado, tales
cantidades de dinero (que refiere el texto como recursos), serán destinadas por
la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de
Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
Aquí nuevamente
encontramos contradicción en la interpretación y alcance que haya de dársele a
las referidas normas, toda vez que su redacción no atiende debidamente a las
instituciones propias del derecho inquilinario y siquiera a las de derecho
común, pudiendo resultar transgresoras del principio de irretroactividad de las
Leyes.
Es de señalar que los
procedimientos de consignaciones arrendaticias que actualmente cursan ante los
juzgados de la República y en especial en el Juzgado Vigésimo Quinto de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, han sido efectuados
conforme al artículo 51 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios, que tiene como presupuesto para ello que expresa
o tácitamente el arrendador rehúse recibir el pago de la pensión de
arrendamiento vencida.
Señala el artículo
52, que en caso de existencia de alguna acción judicial entre los contratantes,
el arrendador podrá retirar y disponer de dichas sumas de dinero sin que ello
signifique renuncia o desistimiento de la acción intentada, salvo que la misma
haya sido fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.
En este estado bien
podríamos afirmar y concluir que el procedimiento de pago por consignación arrendaticia
no es más que una especie dentro de la institución del género de oferta real y
depósito, procedimiento previsto en el artículo 819 y siguientes del Código de
Procedimiento Civil, siendo el primero, el de consignación arrendaticia,
especial, expedito y atendiendo a la naturaleza de pagos sucesivos.
Ante el presupuesto
para la procedencia de la consignación arrendaticia como lo es el rehusarse el
arrendador a recibir el pago, hemos de entender que en la gran mayoría de los
expedientes existentes, por no decir casi su totalidad, existe contención entre
las partes, diferencias entre ellas que han dado pie a que la arrendataria
ocurra a dicho procedimiento especial y que ha conformado desde hace mucho
institución propia inquilinaria en nuestro ordenamiento jurídico, ello aunque
muchas veces no hayan sido intentadas la acciones judiciales, de cumplimiento,
resolución o desalojo que a bien tengan las partes, bien porque están a la
espera de una mejor solución o el ir preparando la documentación necesaria para
intentarlas.
Observamos pues, como
el legislador y no faltarán sectores que podrán señalar que sin haber sometido
a mayor profundo examen la incidencia de normas como las referidas, por una
parte elimina del todo el procedimiento consignatorio y obliga al arrendador a
retirar unas sumas de dinero, haciéndolo incurrir en aceptación y convalidación
de pagos que pudieron haber resultados mal efectuados y sin efectos
liberatorios; o por otra parte, ignorando el destino de aquellos casos de
acciones judiciales que se encuentran en curso y cuyo fundamento es la falta de
pago y el arrendador no ha procedido a retirar las sumas para no incurrir en su
aceptación y convalidación, ¿perderá también dichas sumas depositadas a su
favor si no procede a retirarlas en el término del año señalado en la norma?.
Dirige pues el
legislador la disposición transitoria novena a situaciones de hecho y de
derecho suscritas y ejecutadas con anterioridad, sin que exista una
consecuencia favorable para el arrendatario, tampoco para el arrendador con
dichas normas, pero aún de forma alguna colabora con la promoción de relaciones
de arrendamiento.
Señalan las normas
sustantivas de la Ley que todos los contratos de arrendamiento deberán ser
otorgados de manera auténtica en tres ejemplares con indicación expresa de la
cuenta bancaria donde haya de efectuarse los pagos de los cánones, pero es que
acaso no ha existido, existen y existirán relaciones contractuales de
arrendamiento verbales, o es que con la entrada en vigencia de la Ley el arrendamiento
pasó de ser un contrato consensual para ser un contrato formal como lo es la
hipoteca ¿qué ocurrirá cuando en una relación contractual de arrendamiento no
exista una cuenta donde el arrendatario pueda pagar el canon de arrendamiento?
¿podrá el arrendatario abrir por el arrendador una cuenta bancaria?, resulta
que al haberse eliminado el procedimiento propio liberatorio de dicha
obligación y toda vez que la disposición final segunda señala que a las
situaciones no previstas les será aplicadas las disposiciones del Código de
Procedimiento Civil, en caso de rehusarse el arrendador a recibir el canon y
ante la existencia de una cuenta o del procedimiento consignatorio, deberá éste
ocurrir pues al procedimiento de oferta real y depósito previsto en el artículo
819 del Código Adjetivo.
Hechas las
consideraciones anteriores es por lo que la consulta y solicitud de
interpretación sobre dicha norma se circunscribe a:
(…Omissis…)
2.- ¿En los casos de existencia de causas judiciales fundamentadas
en falta de pago, de retirar las sumas consignadas a favor de los beneficiarios
constituye convalidación de los pagos? (Resaltado de la
Sala).
Respecto a esta última pregunta, la Sala de Casación
Civil debe exponer lo siguiente:
La Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, en su disposición derogatoria única, expone:
“Disposición
Derogatoria.
Única. Se derogan todas las
disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427
de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de
Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o
vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda”.
El mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley
Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la
República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, establecía en
sus artículos 51 y 52 lo siguiente:
Artículo
51: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir
el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo
convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona
debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario,
consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del
inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de
la mensualidad.
Artículo
52: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los
contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación
arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente
de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que
ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a
menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de
alquiler”.
Como puede observarse, la Ley para la Regularización y Control de
los Arrendamientos de Vivienda, derogó las disposiciones del Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario de fecha 7 de
diciembre de 1999, entre ellas, los artículos 51 y 52 del referido decreto-ley.
De esta forma, la
disposición transitoria novena de la Ley para la Regularización y Control de
los Arrendamientos de Vivienda, establece expresamente que los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren
sujetos al procedimiento de consignación judicial de pagos, producto de la
relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República, tendrán
un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el
pago del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el
artículo 68 de la misma.
La antes transcrita
disposición transitoria novena, establece un plazo de un año para que los
sujetos de la relación arrendaticia que se encontraban sujetos al procedimiento
de consignación judicial de pago, se adaptaran a las condiciones establecidas
en el artículo 68 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos
de Vivienda.
De esta forma, el
cumplimiento de la norma por parte de estos sujetos de la relación contractual,
no puede considerarse una aceptación o convalidación de ninguna situación
jurídica desfavorable. Simplemente constituye una conducta impuesta por la
norma, adecuándose a lo dispuesto por el Legislador. No puede entenderse una
renuncia a algún derecho o la tácita aceptación o reconocimiento de alguna
pretensión de su contraparte.
3.- ¿En los casos de
contratos verbales o cuando no exista cuenta bancaria específicamente indicada
para efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento, en caso de rehusarse
los arrendadores, tácita o expresamente, en recibir los cánones ante la
eliminación e inexistencia del procedimiento de consignación arrendaticia,
deben ocurrir los arrendatarios al procedimiento de oferta real y depósito para
liberarse de dicha obligación?
En cuanto a la
posibilidad del contrato de arrendamiento verbal, el artículo 46 de la Ley para
la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:
Artículo 46. “Los
arrendatarios y
arrendatarias tienen derecho a que se elabore un contrato escrito, según
acuerdo voluntario entre las partes; el mismo deberá ser público, a tal efecto
las notarías públicas y los registros con funciones notariales deberán exonerar
de todo gravamen estas actuaciones. Los arrendadores que hagan caso omiso de lo
dispuesto en el presente artículo, serán objeto de sanción conforme lo dispone
la presente Ley”.
A partir de la entrada en vigencia de la
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no
debería haber contratos de arrendamiento verbales. Los arrendadores que hayan
incumplido la formalización por escrito del contrato, se encuentran expuestos a
la sanción contenida en el artículo 141 numeral 9°, el cual establece:
Artículo 141 “Los infractores de la presente
Ley serán sancionados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda en los siguientes casos y de la siguiente forma:
(…Omissis…)
9. Por el incumplimiento de lo
indicado en el artículo 46 de la presente Ley, con una multa de cincuenta
Unidades Tributarias (50 U.T.)”.
En este mismo orden de ideas, el Decreto
N° 8.587 de fecha 12 de noviembre de 2011, contentivo del Reglamento de la Ley
para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicado
en la Gaceta Oficial la República Bolivariana de Venezuela N° 39.799, el 14 de
noviembre de 2011, establece el carácter escrito de contrato de arrendamiento,
cuando a título de ejemplo señala:
Artículo 5. “Todos los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados
a vivienda, habitación, pensión o viviendas estudiantiles, deberán ser
revisados por funcionarios de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, que hayan sido designados para tal fin, a tal efecto, las partes deberán
presentar el contrato de arrendamiento, el cual deberá contener, entre otros
aspectos:
1) Nombres, apellidos, estado civil, nacionalidad, número de las
cédulas de identidad o número de pasaporte de las personas suscribientes, así
como, indicación del carácter con que actúan. (Omissis)”.
Continúa señalando el Reglamento de la
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su
artículo 9 lo siguiente.
Artículo 9. “En un lapso no mayor de quince (15) días hábiles a la
protocolización del contrato de arrendamiento por ante la Notaria Pública o
Registro con funciones notariales, el arrendador del inmueble deberá consignar
por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, copia
certificada del contrato de arrendamiento, a los fines de que el mismo sea
incorporado al Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
El arrendador que no de cumplimiento a lo establecido en el
presente Artículo se le sancionará a tenor de lo indicado en los artículos 22 y
24 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda”.
Está
clara la imposibilidad legislativa de permitirse el arrendamiento verbal de
acuerdo a las normas citadas.
Continúa
manifestando el solicitante que “…en caso de rehusarse
los arrendadores, tácita o expresamente, en recibir los cánones ante la
eliminación e inexistencia del procedimiento de consignación arrendaticia,
deben ocurrir los arrendatarios al procedimiento de oferta real y depósito para
liberarse de dicha obligación
La
respuesta a esta interrogante debe ser que los arrendadores no pueden negarse
al cumplimiento del artículo 68 de la Ley para la Regularización y Control de
los Arrendamientos de Vivienda, que expresamente establece que el pago se
efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir
el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación
arrendaticia.
En
el caso de aquellas relaciones arrendaticias que venían siendo objeto del
procedimiento de consignación judicial de pagos, de no adecuarse al plazo de un
año establecido en la disposición transitoria novena, se aplica el lapso de
prescripción para retirar lo consignado, ocasionando que estos recursos sean
destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al
Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
La
Sala de Casación Civil no ve posibilidad alguna de intentar un procedimiento
distinto al establecido en la Ley de Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, como el de la oferta real y depósito que plantea el
solicitante.
Artículos 44 y
45 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de
Vivienda.
Plantea el solicitante del recurso de
interpretación lo siguiente:
“4.- De la
prohibición de subarrendamiento y la obligación de formalizar las relaciones
anteriores.
Señala el artículo 44
de la Ley recientemente publicada:
Artículo 44. “Queda
prohibido el subarrendamiento del inmueble, realizado sin autorización expresa
y escrita del arrendador, así como la cesión del contrato. Los infractores o
infractoras de esta disposición, serán objeto de sanción de conformidad con la
presente Ley. Sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar
la resolución de contrato”.
Como resulta de
manera inequívoca de la redacción de dicha norma, es del todo contrario a la
Ley, los subarrendamientos y cesiones de los contratos celebrados sin
autorización expresa y por escrito del arrendador, prohibición que no se
instituye con la entrada en vigencia de este texto legal, sino que la misma
también estaba prevista en la norma derogada e incluso textos anteriores.
(…Omissis…)
Se aprecia como una
conducta y supuesto de hecho prohibidos en la legislación derogada, se mantiene
también contraria a la ley en el nuevo texto legal, no obstante, el artículo
siguiente (sic) la ley que mantiene la prohibición de celebración de
subarrendamientos y de cesión salvo que sea expresamente y por escrito
autorizado por el arrendador, el artículo 45, impone la obligación a los
arrendadores para la entrada en vigencia de la Ley y que dichas relaciones
contractuales hayan sido cedidas o celebrados subarrendamientos, reconocer
tales relaciones contractuales, reza el mencionado artículo 45:
Artículo 45: “El
arrendador o propietario de inmuebles que hayan sido subarrendados o dados en
cesión, sin la autorización expresa y escrita del arrendador o propietario,
antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, está en la obligación de formalizar
la relación arrendaticia con las personas que ocupen en ese momento el
inmueble, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en
los términos establecidos de común acuerdo sin menoscabo de los derechos
adquiridos por el subarrendatario o subarrendataria, cuya antigüedad de
permanencia en el inmueble deberá ser reconocida por el arrendador, previa
certificación, mediante documento público o privado”.
Muy difícilmente
podrá verificarse de norma alguna que pretenda aplicación retroactiva como la
antes transcrita, la cual no solamente dispone expresamente que es de
aplicación obligatoria a situaciones con anterioridad a su entrada en vigencia
‘antes de la entrada en vigencia de la presente Ley’, sino que pretende que sea
convalidada y reconocida una situación que con una norma anterior estaba
prohibida y no generaba derecho alguno, situación que todavía se constituye una
práctica contra la propia Ley, todo lo cual resulta inaplicable y por demás
incongruente con el principio constitucional de prohibición de irretroactividad
de la Ley.
(…Omissis…)
Ante las
consideraciones anteriores sobre el particular la consulta y solicitud de
interpretación sobre dicha norma se circunscribe a:
1.- ¿Cuál es
el alcance e inteligencia de la norma contenida en los artículos 44 y 45, en
especial este último, en cuanto a si la misma aplicada a las relaciones
contractuales de arrendamiento suscritas con anterioridad a la entrada en
vigencia de la Ley, es o no violatoria al artículo 24 de la Carta Magna que
establece el principio de irretroactividad de la Ley o del principio de
confianza legítima o expectativa plausible?.
2.- ¿En los
casos de existencia de relaciones contractuales de subarrendamiento o cesión de
contrato de arrendamiento que no hayan contado con la autorización expresa y
por escrito de los arrendadores y que existan acciones judiciales fundamentadas
en ello, automáticamente deja de existir la causal de resolución contractual?.
3.- ¿Puede la
norma prevista en el artículo 45, otorgar validez alguna a actas cuyo
fundamento jurídico vigente para el momento en que se estableciera que son
nulos, atribuirle efectos válidos? Si fueron nulos ¿Cómo pueden entonces
generar algún efecto o derecho?”.
De la transcripción anterior, se
observa que el solicitante formula las siguientes interrogantes:
1.- ¿Cuál es el
alcance e inteligencia de la norma contenida en los artículos 44 y 45, en
especial este último, en cuanto a si la misma aplicada a las relaciones
contractuales de arrendamiento suscritas con anterioridad a la entrada en
vigencia de la Ley, es o no violatoria al artículo 24 de la Carta Magna que
establece el principio de irretroactividad de la Ley o del principio de
confianza legítima o expectativa plausible?
Sobre este
particular, la Sala se abstiene de formular interpretación por las razones
señaladas.
2.- ¿En los casos de
existencia de relaciones contractuales de subarrendamiento o cesión de contrato
de arrendamiento que no hayan contado con la autorización expresa y por escrito
de los arrendadores y que existan acciones judiciales fundamentadas en ello,
automáticamente deja de existir la causal de resolución contractual?
Sobre este particular,
la Sala de Casación Civil debe señalar lo siguiente:
1.- Situación del subarrendamiento sin autorización del
arrendador, y este último demandó la resolución del contrato por este motivo,
antes de la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de
los Arrendamientos de Vivienda:
Antes de la entrada en
vigencia de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de
Vivienda, se encontraba vigente el artículo 15 del Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en
la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre
de 1999, el cual señalaba:
Artículo 15: “Es nulo el subarrendamiento realizado
sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta
disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto Ley, sin
perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del
contrato o el desalojo”. (Resaltado de la Sala).
Si el arrendatario
subarrendó sin autorización expresa del arrendador, este último podía
eventualmente demandar la resolución de contrato amparado en el artículo 15
antes transcrito.
De existir una demanda
bajo esta pretensión resolutoria, introducida con anterioridad a la entrada en
vigencia de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de
Vivienda, debe entenderse que la parte actora adecuó su demanda a la
disposición normativa que para ese momento sostenía su pretensión procesal y un
cambio posterior en el texto legal, no puede afectarla.
Si la causal
resolutoria existía para el momento de introducción de la demanda, esta
situación se mantiene y no se ve afectada por el cambio posterior en la
Legislación.
2.- Situación del
subarrendamiento sin autorización del arrendador, y este último NO demandó la
resolución del contrato por este motivo, entrando posteriormente en vigencia la
Ley de Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda:
En este último caso, se
aplica lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley para la Regulación y Control de
los Arrendamientos de Vivienda, donde el arrendador “…está en la obligación
de formalizar la relación arrendaticia con las personas que ocupen en ese
momento el inmueble, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, en los términos establecidos de común acuerdo sin menoscabo de los
derechos adquiridos por el subarrendatario o subarrendataria, cuya antigüedad
de permanencia en el inmueble deberá ser reconocida por el arrendador, previa
certificación, mediante documento público o privado…”.
Seguidamente, el
solicitante plantea una tercera interrogante:
3.- ¿Puede la norma
prevista en el artículo 45, otorgar validez alguna a actas cuyo fundamento
jurídico vigente para el momento en que se estableciera que son nulos,
atribuirle efectos válidos. Si fueron nulos ¿Cómo pueden entonces generar algún
efecto o derecho?
La Sala de Casación Civil
debe señalar que la respuesta a esta interrogante está, en determinar si el
arrendador, ante el subarrendamiento sin su autorización y estando vigente el Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, intentó o no
la demanda por resolución de contrato, al haberse incumplido lo dispuesto en el
citado artículo 15.
Si el arrendador no intentó la referida
demanda, y luego entró en vigencia la Ley para la Regularización y Control de
los Arrendamientos de Vivienda, debe formalizar la relación arrendaticia con “…las personas que ocupen en ese momento el inmueble, ante la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda…”.
En cambio, si el
arrendador intentó la demanda por resolución de contrato, fundada en la
situación de subarrendamiento no autorizado, la causal resolutoria permanece
incólume a pesar de la entrada en vigencia de la nueva Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y de ser comprobado
debidamente tal incumplimiento del contrato, deberá ser declarado resuelto en
consecuencia.
Artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la Regularización y
Control de los Arrendamientos de Vivienda.
De acuerdo a lo
expuesto por el solicitante del recurso de interpretación, las disposiciones
contenidas en los artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la Regularización y
Control de los Arrendamientos de Vivienda, impedirían que las relaciones
contractuales de arrendamiento de vivienda puedan ser sometidas
a medios alternativos de resolución de conflictos, conciliación, mediación y
arbitraje, lo cual pudiera contrariar lo dispuesto en los artículos 253 y 258
de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Continúa señalando el
solicitante del recurso de interpretación, que de acuerdo a los artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, los contratantes deben resolver cualquier diferencia
entre ellos ante la jurisdicción ordinaria, debiendo ocurrir a un procedimiento
administrativo previo para luego ir al procedimiento judicial establecido en la
propia norma, “…el cual a su vez de modo alguno establece lapsos e
incidencias más expeditos que los contenidos en la legislación derogada para
los arrendamientos de viviendas, lo cual pudiese resultar a su vez contrario a
los principios de simplificación, uniformidad, eficacia y brevedad de los
procesos consagrado en el artículo 257 de nuestra Carta Magna, ello además de
contrastar con el principio de tutela judicial efectiva…”.
Luego de esta exposición, el
solicitante plantea las siguientes interrogantes:
1.- ¿Ha de interpretarse los artículos 27, 55 y 94 de la Ley para
la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que las partes
contratantes no podrán de modo alguno prever cláusulas mediante las cuales
sometan a medios alternativos de resolución de conflictos cualquier eventual
controversia?
Al respecto, la Sala de
Casación Civil procede a transcribir los artículos 27, 55 y 94 de la Ley para
la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Artículo 27. “La competencia judicial en el Área Metropolitana de
Caracas corresponde a los tribunales superiores en lo civil y contencioso
administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos
emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y en el
resto del país, la competencia corresponde a los juzgados de municipio o los de
igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales
juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial
contencioso administrativo en materia inquilinaria.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a
que se refiere esta ley, en materia de arrendamiento y subarrendamiento, será
competencia de la jurisdicción civil ordinaria.
En ejercicio del poder público que viole o menoscabe los derechos
garantizados en la presente ley, es nulo y los servidores públicos y servidoras
públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil,
administrativa, según los casos, sin que sirvan de excusa órdenes superiores.”
Artículo 55. “Los contratos de arrendamiento quedan sometidos a la
jurisdicción judicial donde se encuentre el inmueble.”
Artículo 94. “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o
resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres,
preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de
relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo
proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica
material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado
a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la
demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”
La interrogante del
solicitante, centrada en los tres artículos precedentes, plantea si “… ¿las
partes contratantes no podrán de modo alguno prever cláusulas mediante las
cuales sometan a medios alternativos de resolución de conflictos cualquier
eventual controversia?...”
Al respecto debe señalarse,
que ninguna de las normas antes transcritas, prohíbe expresamente la
posibilidad de una cláusula que permita los medios alternativos de resolución
de conflictos. Sin embargo, el artículo 6 de la Ley para la Regularización y
Control de los Arrendamientos de Vivienda, expresamente señala:
Artículo 6. “Las normas contenidas en la
presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán
en todo el territorio de la República.
A tal fin, los arrendamientos o
subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación,
residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden,
quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley”.
Si estas normas son de orden
público y de obligatorio cumplimiento, queda claro que el procedimiento no
puede ser obviado ni sustituido por voluntad de las partes.
Continúa señalando el
artículo 32 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de
Vivienda:
Artículo 32. “Los derechos que la presente Ley
establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y arrendatarias, son
irrenunciables; será nula toda la acción, acuerdo o estipulación que implique
renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; a tal efecto, todo acto dictado
en ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos garantizados
en la presente Ley, es nulo y los servidores públicos y servidoras públicas que
lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa,
según los casos, sin que le sirvan de excusa órdenes superiores.” (Resaltado de
la Sala).
De acuerdo a lo expuesto, las
disposiciones y procedimientos de la Ley para la Regularización y Control de
los Arrendamientos de Vivienda, no pueden ser derogadas o relajadas por
acuerdos, cláusulas o estipulaciones de las partes. Una cláusula que establezca
la posibilidad de evitar el procedimiento previo ante la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, bajo la figura de un medio alternativo de resolución de conflictos, debe
entenderse como “nula” de acuerdo al citado artículo 32 eiusdem.
Este procedimiento previo,
está establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control
de los Arrendamientos de Vivienda, el cual establece:
Artículo 94. “Previo a las demandas por
desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro
de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás
acciones derivadas de relaciones arrendaticias
Sobre inmuebles destinados a
vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión
judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia
de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del
inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento
descrito en los artículos subsiguientes”.
Considera la Sala de Casación Civil, que
la redacción del texto de la ley no estipula ni permite la omisión del
procedimiento previo establecido en el citado artículo 92, a través de una
cláusula de arbitraje o cualquier otro medio alternativo de resolución de
conflictos.
2.- ¿Vulneran los artículos 27, 55 y 94 de la Ley para la
Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, las disposiciones de
rango constitucional que propenden a la adopción de medios alternativos de
resolución de conflictos como elemento que constituye el Sistema de Justicia de
la República?.
Como se ha expresado a lo largo del
presente fallo, el determinar en forma genérica y abstracta si las
disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos
de Vivienda, vulneran o no disposiciones constitucionales, excede el ámbito
interpretativo y son propias de un recurso de nulidad por inconstitucionalidad,
que debe ser analizado y resuelto por la Sala Constitucional de este Máximo
Tribunal. Por lo tanto, la Sala de Casación Civil se abstiene de formular
opinión sobre este particular.
3.- “Ante la existencia de relaciones contractuales de
arrendamiento para vivienda, suscritas con anterioridad a la entrada en
vigencia de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de
Vivienda y en las que las partes previeron someter a medios alternativos de
resolución de conflictos cualquier eventual controversia que entre ellos
surgiera, ¿dichas convenciones quedan extintas y sin ningún efecto con la
entrada en vigencia de dicho texto legal?, ¿no constituiría ello un aplicación
retroactiva de la Ley, lo que vulneraría la norma contenida en el artículo 24
constitucional?...”.
Aquellas relaciones arrendaticias
surgidas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y donde las partes
contratantes hayan pactado algún medio alternativo de resolución de conflictos,
y antes de la mencionada vigencia hayan activado el mecanismo adecuado, llámese
arbitraje, conciliación u otro, continuarán el desarrollo normal del respectivo
procedimiento hasta su conclusión.
Pero, si los contratantes estipularon
contractualmente alguna cláusula que pretenda evitar las normas de
procedimiento antes descritas, como el estipulado en el artículo 94 de la Ley
para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y no
iniciaron el procedimiento respectivo para la solución del conflicto, una vez
entrada en vigencia la citada Ley, es inevitable el cumplimiento de todas las
disposiciones que el texto legal establece, como por ejemplo, el procedimiento
previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
En cuanto a la fracción de la
interrogante, referida a la falta de efecto de estas disposiciones
contractuales, una vez entrada en vigencia la Ley para la Regularización y
Control de los Arrendamientos de Vivienda, referida a: ¿…no constituiría ello un aplicación retroactiva de la Ley,
lo que vulneraría la norma contenida en el artículo 24 constitucional?...”, la Sala se abstiene de formular interpretación por las razones
señaladas.
Quedan de esta forma
respondidas las interrogantes formuladas por el recurrente en interpretación,
dentro de los límites propios del recurso, sin invadir la esfera de competencia
de la Sala Constitucional, quien es la idónea para pronunciarse sobre la
eventual y afirmada inconstitucionalidad de normas legales.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, el
Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala
de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por
autoridad de la ley, declara PROCEDENTE la interpretación de los
artículos: disposición transitoria quinta, 137, disposición transitoria novena,
44, 45, 27, 55, 94, todos de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República
Bolivariana de Venezuela N° 6.053, de fecha 12 de noviembre de 2011,
Extraordinario, dentro de los límites expresados en la parte motiva de este
fallo, referidos a la imposibilidad de emitir opinión sobre aspectos de
supuesta inconstitucionalidad de las normas antes señaladas.
Publíquese y regístrese. Archívese el
expediente.
Dada,
firmada
y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del
Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los seis (6) días del mes de
mayo de dos
mil quince. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
Presidente de Sala y Ponente,
________________________________
GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ
Vicepresidente,
___________________________________
LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ
Magistrada,
________________________________
YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA
Magistrada,
_____________________________
ISBELIA
PÉREZ VELÁSQUEZ
Magistrada,
____________________________
MARISELA GODOY ESTABA
Secretario,
_______________________________
CARLOS WILFREDO FUENTES
Exp. AA20-C-2013-000699
Nota: publicada en su fecha a las
Secretario,
Quien
suscribe: Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández, manifiesta su
disentimiento con respecto al fondo de la decisión precedentemente consignada y
aprobada por los demás Magistrados miembros de este órgano colegiado del
Tribunal Supremo de Justicia, en atención al contenido y alcance del artículo
104 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, en concordancia con el
artículo 63 del Reglamento Interno de este Alto Tribunal, en consecuencia
y en su carácter de Magistrado Vicepresidente de esta Sala de Casación Civil,
salva su voto en los términos siguientes:
Conforme
a la doctrina de esta Sala reflejada en sus fallos RI-179, de fecha 27 de marzo
de 2007, expediente N° 2006-045; RI-313, del 11 de mayo de 2012, expediente N°
2012-050, caso: Interpretación de la Primera Disposición Transitoria de la Ley
Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y RI-686,
de fecha 20 de noviembre de 2013, expediente N° 2013-580, esta Sala dejó
establecido lo siguiente:
“…la Sala reitera el criterio
fijado en sentencia N° 239, de fecha 29 de marzo de 2007, supra transcrito, en virtud
del cual dejó expresamente establecido que las normas de carácter
procesal únicamente son interpretadas por el juez con motivo de la
conducción del proceso y su decisión, por ende, no son susceptibles de ser
interpretadas a través de la demanda de interpretación, prevista en la
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en la Ley Orgánica del
Tribunal Supremo de Justicia.” (Destacado de lo transcrito).
De igual forma, las distintas Salas de este Máximo
Tribunal del país, en su jurisprudencia reiterada han señalado lo siguiente:
“Por
otro lado, la Sala deja claramente establecido que el recurso de interpretación
constitucional no puede sustituir los recursos procesales existentes ni
traducirse en una acción de condena, ni declarativa, ni constitutiva, por lo
que si el recurrente persigue adelantar un pronunciamiento sobre un asunto
planteado ante otro órgano jurisdiccional o pretende sustituir con esta vía
algún medio ordinario a través del cual el juez pueda aclarar la duda
planteada, el recurso deberá ser declarado inadmisible por existir otro
recurso.”
(Cfr. Fallo N° 238, de fecha 5 de abril de 2013. Exp. N° 2012-1340. Sala
Constitucional).
“La
interpretación y aplicación de las reglas que regulan el acceso a los recursos
legalmente establecidos es, en principio, una cuestión de legalidad ordinaria,
cuyo conocimiento compete exclusivamente a los jueces, a quienes corresponde
precisar el alcance de las normas procesales.” (Cfr. Fallo N° 1142, de fecha 9
de junio de 2005. Exp. N° 2002-1316. Sala Constitucional).
“Que
el recurso de interpretación no sustituya los recursos procesales existentes
pues si existieren medios de impugnación la interpretación solicitada deberá
declararse inadmisible.”
(Cfr. Fallo N° 221, de fecha 21 de abril de 2008. Exp. N° 2008-114. Sala de
Casación Penal).
“Que
el recurso de interpretación no persiga sustituir los recursos procesales
existentes, u obtener una declaratoria con carácter de condena o constitutiva.” (Cfr. Fallos N° 498, de
fecha 10 de mayo de 2005. Exp. N° 2004-1597; N° 126, de fecha 10 de febrero de
2009. Exp. N° 2008-1723; y N° 899, de fecha 26 de julio de 2011. Exp. N°
2011-830. Sala de Casación Social).
“Que
dicho conocimiento no signifique una sustitución del mecanismo, medio o recurso
previsto en la ley para dirimir la situación sometida a interpretación de la
Sala.”
(Cfr. Fallo N° 945, de fecha 6 de agosto de 2013. Exp. N° 2011-178. Sala
Político-Administrativa).
“La
interpretación que se solicita no puede perseguir la sustitución de los
recursos procesales existentes, ni obtener una declaratoria con carácter de
condena o constitutiva.”
(Cfr. Fallo N° 227, de fecha 11 de diciembre de 2012. Exp. N° 2012-102. Sala
Electoral).
Por
lo cual, considero que las normas contenidas en los artículos 27, 55 y 94 de la
Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que son
de carácter procesal, pues están destinadas a establecer la competencia y
jurisdicción para la interposición de las demandas, así como la obligación del
agotamiento de la vía administrativa previa, hace que sea evidente la
inadmisibilidad del presente recurso de interpretación.
De
igual forma, considero que lo planteado por el demandante no es un problema de
interpretación, sino de aplicación de las normas en el tiempo, y más
concretamente, si dicha aplicación, resultaría violatoria o no del artículo 24
de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que establece el
principio de irretroactividad de la Ley.
Es
por ello que, a juicio de quien suscribe, la Sala Constitucional de este
Tribunal Supremo de Justicia en lugar de declararse incompetente y declinar la
competencia a esta Sala de Casación Civil, debió haber reconducido la
pretensión deducida por el demandante otorgándole la correcta calificación
jurídica como debió haber sido la de una demanda pretensión de nulidad por
inconstitucionalidad, y asumir la competencia para el conocimiento y decisión
del asunto planteado, atendiendo a la entidad de la función de protección
constitucional, más atenta a los hechos o situaciones que constituyan la
denuncia, que a las categorías o conceptos utilizados por los denunciantes, ya
que, “como protector de la Constitución y de su aplicación en todos los ámbitos
de la vida del país (...) existe el interés constitucional de que quienes pidan
la intervención del poder judicial en el orden constitucional reciban
efectivamente los beneficios constitucionales, sin desviaciones o
minimizaciones causadas por carencias o errores en el objeto de las
peticiones...” (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 8/2000, pág.
8).
De
igual forma considero, que el solicitante no tiene legitimación por el sólo
hecho de ser arrendatario de una parte de un inmueble y mucho menos “la
vinculación del recurso con el caso concreto que se propone”, puesto que
son varias y distintas las disposiciones legales que comprende, ni tiene un
interés jurídico actual, legítimo, fundado en una situación jurídica concreta.
Por
todo lo antes expuesto, me veo en la obligación de manifestar mi desacuerdo con
la sentencia sometida a mi consideración en este caso, y por no compartir la
argumentación hecha en este fallo, que fuera acogida por la mayoría
sentenciadora de la Sala, en defensa de lo que considero la correcta aplicación
de las leyes, salvo mi voto en la presente decisión.
Queda
así expresado el voto salvado del Magistrado disidente que
suscribe.
En
Caracas, fecha ut-supra.
Presidente de la Sala,
____________________________
GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ
Vicepresidente-disidente,
__________________________________
LUIS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ
Magistrada
_______________________________
YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA
Magistrada,
____________________________
ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ
Magistrada,
___________________________
MARISELA GODOY ESTABA
Secretario,
_____________________________
CARLOS WILFREDO FUENTES
